Украинский рынок земли: когда начнется продажа трети мирового чернозема
Максим Бутченко
Разговор о продаже земли на Украине — это всегда бурная и хаотичная дискуссия. Популистские политики наперебой рассказывают об опасности такой продажи, мол, богатые иностранцы скупят последнее, что осталось нетронутым в стране, — плодородные земли. Владельцы крупного агробизнеса их поддерживают — опасаются зарубежных конкурентов. Им возражают большинство экономистов, которые не устают перечислять плюсы свободного рынка земли.
Посередине между ними находится семимиллионная армия украинцев, которые уже много лет владеют земляными паями, но не могут ими распорядиться — продажа земли запрещена. На кону стоит ни много ни мало 28% всех мировых запасов чернозема. Их оценочная стоимость, по подсчетам Минагрополитики, может достигнуть почти 70 млрд долларов, а сам украинский рынок земли потенциально может стать самым крупным в Европе.
Из-за евроинтеграции этот вопрос активно обсуждается уже много лет. В последнее время к разговору подключился еще и МВФ — фонд увязал очередной денежный транш с либерализацией земельного законодательства.
Главная проблема тут в том, что украинские депутаты до сих пор не могут принять закон, регулирующий рынок земли. Вот и в этом году в начале октября Верховная рада продлила мораторий на продажу земли до 2018 года, причем это продление далеко не первое. Многие годы, как только истекает один срок моратория, депутаты тут же продлевают его еще на несколько лет.
Нежелание украинских политиков взять на себя ответственность и совершить грандиозный акт — узаконить продажу — можно понять. Главные лоббисты такого решения — экс-премьер Юлия Тимошенко и бывший ее соратник, а ныне лидер Радикальной партии Олег Ляшко придерживаются простой тактики: чем меньше изменений, тем лучше. Хотя на деле затягивание решения вопроса о земле только увеличивает серую зону на этом рынке и дополнительно осложняет переговоры Украины с МВФ.
Отказ, еще отказ
В далеком 1999 году на Украине завершилось так называемое паевание — распределение земельных участков. Тогда 52% всех паев оказались у сельских пенсионеров — наименее активной части населения. В марте 2000 года президент Леонид Кучма назвал «неотложным» проект нового Земельного кодекса, который тогда как раз внесли на рассмотрение в Верховную раду. Эта неотложность растянулась на долгие 16 лет. Сейчас в стране 6,9 млн собственников земли, причем около одного миллиона из них уже умерли, а у 400 тысяч гектаров земли после смерти владельцев нет правопреемников — юридически эти земли просто повисли в воздухе.
Время от времени украинское общество возвращалось к обсуждению проблемы рынка земли, но в основном этот вопрос поднимали эксперты или лоббисты аграрных компаний, поэтому обсуждение шло в негативном контексте. Это объясняется просто — аграрное лобби, опасаясь того, что землю купит кто-то другой, каждый раз настаивало на моратории.
Тем не менее, аграрный сектор стал одним из самых перспективных и привлекательных в украинской экономике. По данным Госстата, прямые иностранные инвестиции в украинскую экономику в 2015 году составили $3,8 млрд, из них 0,6 млрд долларов (около 15%) — в агросферу.
Также сельское хозяйство уже сейчас стало отраслью с внушительным положительным сальдо во внешней торговле (11,1 млрд долларов в 2015 году). Теперь аграрный сектор все более важный источник валютных поступлений для Украины, доля сельскохозяйственной продукции в экспорте выросла с 27% в 2013 году до 38% в 2015-м. Это делает агропромышленный комплекс одним из главных гарантов стабильности макроэкономических показателей Украины и курса национальной валюты.
Однако земля – это сакральная тема для украинцев. Поэтому любое обсуждение ее продажи вызывает особый ажиотаж. Четкого водораздела между сторонниками и противниками моратория нет. Позиции могут меняться в зависимости от статуса и масштабности предприятия. Сельхозпроизводители по большей части разобщены и не выработали единой позиции, тогда как малые украинские фермеры, которых более 40 тысяч, пока выступают против снятия моратория.
Не стоит забывать, что мораторий касается не только частной земли, но и 10 млн га государственной земли. А это совсем серая зона — лишь около 20% государственной земли в стране каким-то образом зарегистрированы. Большинство не узаконено, и, соответственно, никто на официальном уровне не понимает, что на ней выращивается, как уплачиваются налоги, на каких условиях. Это темная коррупционная дыра, которая засасывает в себя астрономические суммы. В среднем размер взятки для получения одного гектара земли в аренду составляет около 300 долларов. Если учесть, что мораторий касается не только земли, отданной на паи, но и в целом всех государственных земельных угодий, которых насчитывается 10 млн га, то можно предположить, что речь идет о сотнях миллионов долларов теневого коррупционного рынка.
Кроме чиновников, которые пока бесконтрольно распоряжаются землями крупнейшего украинского землевладельца — государства, отсутствие свободного рынка земли может быть выгодно и простым крестьянам, которым принадлежат большие паи. Сдавать землю в аренду надежнее, чем продавать. Если рынок станет свободным, некоторые владельцы паев на крупных участках, взятых в аренду агрокомпаниями, могут захотеть продать свои паи, другие, наоборот, откажутся. Это вызовет хаос, из-за которого землевладельцы, готовые продать свои участки, окажутся в ситуации, что их земля отдельно уже никому не будет нужна.
Тем не менее в последнее время МВФ как основной кредитор Украины оказывает все большее давление на правительство. В начале октября этого года глава миссии Рон ван Руден заявил, что запрет на продажу земли делает невозможным полноценное развитие сельскохозяйственного сектора и использование земли в качестве залога для получения кредитов. «Поэтому для Украины важно двигаться вперед с земельной реформой и внести в парламент новое законодательство, которое разрешит продажу земли», — сказал представитель МВФ.
Таким образом, за пару десятилетий в украинском аграрном секторе сформировалось непрозрачное серое пятно, где крутятся миллионные денежные потоки и реформировать которое очень сложно, потому что любое изменение сложившихся правил грозит для многих потерей огромных выгод и возможностей для коррупционного обогащения.
Сезон продаж
Сейчас на Украине широко обсуждают необходимость создания нормальных условий для рыночных цен на земляные участки. Чтобы после отмены запрета на продажу земли украинское сельское хозяйство действительно могло привлекать серьезные инвестиции, необходимы низкие процентные ставки, доступные кредиты на землю, нужно повысить уровень защиты прав земельной собственности, создать прозрачные процедуры регистрации и нормально работающую судебную систему. Еще один фактор — возможность сдавать землю в аренду и использовать ее в качестве залога, а также субсидии сельхозпроизводителям.
На развитых рынках земли в государствах Евросоюза соотношение арендных ставок за год и цен на землю колеблется от 0,06% до 5,99% (среднее значение – 2,01%). По подсчетам экспертов неправительственной организации VoxUkraine, если на Украине соотношение арендных ставок и цен будет таким же, как в Европе, то средняя цена на землю будет составлять 2900 долларов за гектар (интервал от 14 тысяч долларов до 6000 долларов за га). При этом в отличие от европейских стран украинский рынок земли после отмены запрета не будет инертным. Первые три года ожидается большое количество транзакций – 5–7% рынка земли в зависимости от наличия ограничений.
По расчетам Минагропрома, отмена запрета на продажу земли за период до 2022 года может повысить капитализацию аграрного сектора Украины почти на 70 млрд долларов. Это огромный потенциальный источник инвестиций для украинской экономики; для сравнения: весь ВВП Украины в 2013 году составлял около 183 млрд долларов, сейчас после девальвации гривны он сократился до 90 млрд долларов.
Учитывая постоянное давление МВФ, украинские чиновники в аграрном министерстве предложили несколько концепций открытия рынка. Чаще всего обсуждается вариант, когда на первом этапе инвесторам через аукционы будут предложены сельхозземли из госсобственности. Это должно помочь определить ключевые параметры сделок и получить реалистичное представление о рыночной стоимости земли, не связываясь с социальными проблемами многочисленных обладателей земельных паев. Этот этап продлится не более двух лет, после чего рынок будет открыт для физических лиц.
Судя по жесткости требований западных кредиторов, реализация земельной реформы — дело ближайших двух-четырех лет. Великая эпопея с мораториями близится к концу, ведь давление международных доноров на Украину раз от раза только усиливается, иногда переходя в своеобразный шантаж кредитами. Нынешняя безденежность и бессилие украинской экономики становится драйвером перемен. В том числе основанием для открытия крупнейшего европейского рынка земли, что может принципиально усилить роль Украины как житницы теперь уже не Советского Союза, а Европы и Азии.
Источник:
